El nuevo Código Urbano propone edificios de hasta 12 pisos: ¿en qué zonas de la ciudad se permitirían?

Por Santotomealdía

El nuevo Código de Ordenamiento Urbano presentado por el Departamento Ejecutivo Municipal propone una nueva división territorial de nuestra ciudad, con diferentes zonas residenciales y límites de altura para las construcciones. La iniciativa, que busca reemplazar el Plan Director vigente desde 1979, contempla edificios de hasta 40 metros, equivalentes a planta baja y 12 pisos, en determinados sectores. El proyecto fue girado a las cuatro comisiones del Concejo Municipal para su estudio.

La propuesta distingue zonas residenciales de baja, media y alta densidad, además de sectores industriales, rurales y de usos especiales. Según los planos anexos, las áreas de mayor densidad se concentran principalmente en sectores del tejido urbano consolidado, mientras que las de menor densidad abarcan superficies más extensas. La altura permitida para cada construcción dependerá de la ubicación del terreno, su superficie y los parámetros establecidos para el distrito correspondiente.

En los distritos residenciales de baja densidad (ReBD), el proyecto establece una altura máxima de 9 metros, equivalente a planta baja y dos pisos. También fija un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) de 0,75, lo que significa que la edificación podría ocupar hasta el 75% de la superficie del terreno en planta baja, siempre que se cumplan las demás condiciones previstas.

Para las zonas residenciales de media densidad (ReMD), la altura máxima propuesta asciende a 19 metros, equivalentes a planta baja y cinco pisos. En estos sectores, el FOS sería de 0,70, por lo que la superficie ocupada por la construcción en planta baja no podría superar el 70% del lote.

Las mayores alturas aparecen en los distritos residenciales de alta densidad (ReAD). Allí, la propuesta diferencia según el tamaño del terreno: hasta 22 metros —planta baja y seis pisos— en lotes menores de 200 metros cuadrados, y hasta 40 metros —planta baja y 12 pisos— en terrenos de 200 metros cuadrados o más. En ambos casos, se establece un FOS de 0,70.

El plano de delimitación de distritos también identifica zonas residenciales de transición (ReT), con parámetros diferenciados, y urbanizaciones especiales de alta densidad (UE-AD). Para estas últimas, el proyecto contempla construcciones de hasta 40 metros, aunque sujetas a condiciones particulares de superficie mínima, ocupación del suelo y retiros respecto de los límites de los terrenos.

Otro cambio importante es el criterio para autorizar actividades económicas. El Código propone favorecer la convivencia de viviendas, comercios y servicios, pero su instalación quedaría sujeta a evaluaciones de compatibilidad. Entre los aspectos considerados figuran la superficie ocupada, la cantidad de personas que concurren, el tránsito vehicular generado y los posibles impactos ambientales.

En ese sentido, la iniciativa distingue actividades de baja escala, de hasta aproximadamente 200 metros cuadrados; mediana escala, de entre 200 y 1.000 metros cuadrados; y gran escala, de más de 1.000 metros cuadrados. Esta clasificación se utilizaría, junto con otros criterios, para determinar las condiciones de radicación de cada emprendimiento.

La reorganización territorial incluye además dos categorías de distritos industriales, sectores rurales y semirrurales, un corredor metropolitano y áreas destinadas a desarrollos especiales. El proyecto también incorpora mecanismos de participación municipal en la valorización del suelo y un nuevo régimen para el Banco Municipal de Tierras, destinado a administrar inmuebles para distintos fines públicos.

Todas estas modificaciones forman parte de un proyecto que todavía debe ser debatido y aprobado por el Concejo Municipal. Hasta que eso ocurra, continúa vigente el Plan Director de 1979. La iniciativa se encuentra en estudio en las comisiones de Hacienda y Presupuesto, Obras Públicas y Gobierno, Salud y Medio Ambiente, y Educación y Cultura.