Créditos hipotecarios: cómo es el nuevo programa del Gobierno y quiénes podrán acceder

El Gobierno anunció un nuevo programa para impulsar el crédito hipotecario destinado a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda, a través de un esquema que movilizará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.

El mecanismo busca que los bancos obtengan fondeo de largo plazo para ampliar los préstamos destinados a vivienda. Para eso, el FGS realizará licitaciones de depósitos a plazo fijo en pesos ajustados por UVA más una tasa adicional, que deberán ser captados por las entidades financieras y destinados específicamente al otorgamiento de créditos hipotecarios.

El programa contempla diez licitaciones de $200.000 millones cada una, hasta completar los $2 billones. La primera subasta está prevista para la próxima semana y los bancos competirán por esos fondos ofreciendo las condiciones correspondientes dentro de los parámetros establecidos por el Gobierno.

La explicación del esquema estuvo a cargo del ministro de Economía, Luis Caputo, y del director general de Inversiones del FGS, Juan Cruz Micele, quienes destacaron que uno de los principales problemas del mercado hipotecario argentino es el descalce entre el plazo de los depósitos bancarios y el de los préstamos para vivienda.

Mientras los créditos hipotecarios pueden extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, buena parte del fondeo de los bancos proviene de depósitos de plazos mucho más cortos. El nuevo programa busca reducir ese descalce mediante depósitos del FGS con vencimientos de uno y cinco años.

Quiénes podrán acceder a los créditos

El dinero obtenido por los bancos a través de las licitaciones no podrá utilizarse para cualquier tipo de préstamo. Deberá destinarse a créditos hipotecarios para personas humanas que busquen acceder a una primera vivienda.

Esto incluye operaciones para comprar, construir, ampliar o refaccionar el inmueble. De todos modos, el acceso al crédito no será automático: los interesados deberán cumplir con los requisitos y condiciones de cada entidad bancaria, como ocurre con cualquier préstamo hipotecario.

Los créditos que se financien bajo este esquema tendrán además algunas condiciones generales fijadas por el programa: una tasa máxima de UVA + 7,50%, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, equivalente, según la estimación presentada por el Gobierno, a unos US$200.000.

Los fondos adjudicados a los bancos deberán ser aplicados a estos préstamos dentro de un plazo máximo de 90 días corridos desde la constitución del depósito.

Cómo funcionará el fondeo para los bancos

El programa tendrá dos tramos de acuerdo con el plazo de los depósitos:

• Tramo 1: depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%.
• Tramo 2: depósitos a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.

Esas tasas representan el piso de las licitaciones. Los bancos podrán ofrecer spreads superiores si consideran necesario mejorar su propuesta para captar los fondos.

Además, cada entidad podrá quedarse con hasta el 20% del monto de cada licitación. Como cada ronda será por $200.000 millones, ningún banco podrá concentrar más de $40.000 millones en una misma subasta.

Cuánto podría financiar el programa

Durante la presentación, Caputo estimó que los $2 billones del programa podrían permitir resolver las necesidades habitacionales de entre 17.000 y 18.000 familias, tomando como referencia el monto promedio de los créditos hipotecarios que se vienen otorgando.

Según los datos expuestos, el préstamo promedio se ubicó en torno a $114 millones. Para ejemplificar el funcionamiento, el ministro tomó el caso de una vivienda de unos US$106.000 y un crédito equivalente al 75% de su valor, cercano a US$80.000.

En ese ejemplo, con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota mensual sería de unos $865.000. Si ese pago representara el 25% de los ingresos, el grupo familiar debería contar con un ingreso neto de aproximadamente $3,46 millones.

Caputo señaló que, con un ingreso promedio de $1,8 millones por persona, una pareja joven con dos salarios podría alcanzar ese nivel de ingresos y, por lo tanto, quedar en condiciones de acceder a un crédito de esas características, siempre sujeto a la evaluación de la entidad financiera.

El objetivo del Gobierno

Caputo también destacó que el crédito hipotecario todavía tiene una participación muy baja en la economía argentina. Según los datos mencionados durante la conferencia, el stock de préstamos para vivienda equivale a apenas 2% del PBI, frente al 27% de Chile y hasta el 50% de Estados Unidos.

El Gobierno sostiene que la falta de ahorro y financiamiento de largo plazo fue históricamente uno de los principales obstáculos para desarrollar el mercado hipotecario argentino. En ese contexto, el programa busca extender los plazos del fondeo bancario y facilitar una mayor oferta de préstamos para vivienda.

Por su parte, Micele explicó que el FGS trabajó durante varios meses junto con el Ministerio de Economía y Capital Humano para diseñar el mecanismo. Según detalló, actualmente el mercado hipotecario moviliza unos $300.000 millones mensuales, por lo que el aporte de $2 billones representa un impulso significativo sobre el volumen vigente.

El funcionario también destacó la evolución del patrimonio del FGS desde el inicio de la gestión de Javier Milei: afirmó que pasó de US$30.000 millones a US$80.000 millones en activos, un incremento superior al 160%.

En definitiva, el programa no consiste en un crédito hipotecario estatal directo, sino en una herramienta para que los bancos puedan acceder a fondos de mayor plazo y, a cambio, amplíen el financiamiento destinado a familias que buscan acceder a su primera vivienda.